Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Paylı mülkiyete (hisseli tapuya) tabi bir taşınmazda, hissedarlardan birinin kendi payını tamamen veya kısmen "üçüncü bir kişiye (yabancıya)" satması halinde, diğer hissedarların aynı şartlarla (aynı bedel üzerinden) o payı öncelikle satın alma hakkına Önalım (Şufa) Hakkı denir.
Dava Süresi ve Kullanım Şartları
Önalım hakkı, alıcıya veya satıcıya açılacak bir Tapu İptal ve Tescil davası ile kullanılır. Süreler çok kritiktir:
- Satış, noter kanalıyla diğer hissedarlara bildirilmişse, bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.
- Noter bildirimi yapılmamışsa, her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
Önalım Hakkının Engelleri (Fiili Taksim)
Önalım hakkının kullanılamayacağı en önemli istisna "Fiili Taksim"dir. Eğer hisseli taşınmaz (örneğin bir tarla), hissedarlar arasında fiili olarak bölünmüş, sınırları tel veya çitlerle ayrılmış ve herkes kendi yerini ekiyorsa, bu durumda hissesini satan kişiye karşı diğer ortaklar önalım davası açamazlar. Çünkü burada "kötüniyet" kabul edilir.